【広島市版】不動産(空き家・実家)売却マニュアル
広島市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
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Succession1. 初めての不動産(空き家・実家)
売却で知っておきたい3つの基礎知識
初心者が最低限知っておきたい3つの基礎知識「不動産売却の種類」「不動産売却にかかる税金・費用と使える控除・特例」「不動産売却の流れとかかる期間」について解説しています。
1-1. 不動産(空き家・実家)売却の種類
ここでは不動産(空き家・実家)売却の種類について解説いたします。自分に合った売却方法の選択にお役立てください。
1-1-1.不動産売却の方法は大きく2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介(媒介)※1」、早く売りたい場合には「買取※2」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介(媒介)」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
仲介(媒介) | 買取 | |
---|---|---|
売る相手 |
|
|
仲介手数料 |
|
|
売れる価格 |
|
|
選び方 |
|
|
1-1-2.仲介(媒介)契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介(媒介)契約は大きく3種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介(媒介)契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
---|---|---|---|
特徴 | 売主が主体的に動ける | 不動産会社のサポートが最も手厚い | 一般と専属専任の間を取ったような形態 |
自分で買主を見つけて取引 | 〇 | × | 〇 |
依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
レインズ※への物件登録 | × | 〇 | 〇 |
選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の3つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却にかけられる時間的余裕等を鑑みて、最適な方法を選択します。
〈空き家・実家の売却 3パターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 買い取ってもらう
中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。
リンク:
1-2.不動産(空き家・実家)売却にかかる税金・費用と使える控除・特例
1-2-1.売却にかかる税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
---|---|---|---|
譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 | 確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
仲介手数料+消費税 | 仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率(3~5%)程度。 その仲介手数料の10%分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 | 個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2~3万円 |
契約終了時に清算 |
印紙税 | 契約金額によって左右される | 最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約書類作成時 |
必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300~500円程度であることが多い | 書類取得時 |
復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
(親が所有していた期間も含む)
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
(親が所有していた期間も含む)
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
---|---|---|
譲渡所得税 | 30% | 15% |
住民税 | 9% | 5% |
復興特別所得税 | 2.1% | 2.1% |
引用:国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
1-2-2.売却時に使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
概要 | |
---|---|
居住用財産の3,000万円控除 | マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考:国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 参考:国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 |
特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考:国税庁No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 |
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1-3.不動産(実家・空き家)売却の流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。
図 不動産売却の流れ
- 1.不動産会社に査定を依頼する
- 2.媒介契約を締結
- 3.売却活動開始
- 4.買主と売買契約締結
- 5.決済・引き渡し
- 6.確定申告
- ここまで1~2週間
- ここまで3~6ヵ月
- 2週間~1ヵ月
1.不動産会社に査定を依頼する
〈売主様がすること〉
- 「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。
2.媒介契約を締結
〈売主様がすること〉
- 媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1~2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
〈売主様がすること〉
- 物件状況報告書と付帯設備表への記入
- 内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
〈売主様がすること〉
- 重要事項説明書・売買契約書の確認
- 必要書類の準備
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3~6ヵ月程度かかります。
なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
〈売主様がすること〉
- 売却価格分のお金を買主から受け取る
- 仲介手数料の残りの半金を払う
- 鍵・書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間~1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
〈売主様がすること〉
- 必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
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Succession2.広島市で上手に不動産
(空き家・実家 等)売却をするコツ
2-1.広島市の不動産売却相場と概況
直近の広島市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。
【広島市の不動産の売却相場 種類別】
戸建て | マンション | 土地 |
---|---|---|
仲介……2,186万円 買取……1,530万円 |
仲介……2,657万円 買取……1,860万円 |
仲介……2,323万円 買取……1,626万円 |
広島市の不動産(空き家・実家 等)売却相場の概況
広島市の空き家・実家の売却相場は上昇傾向にあります。
その理由としてJR広島駅や紙屋町、八丁堀地区を中心とした大規模な再開発が進行中である事や、郊外のベットタウンとして宅地開発が進んでいる地域でも人口が増加している事があげられます。
特にJR広島駅があり再開発の中心となっている南区、JR可部線、アストラムラインが通り利便性に優れる安佐南区の他、すでに複数の大型商業施設があり、さらに楽々園駅徒歩3分のエリアにイオンタウンが開業予定の佐伯区はファミリー層に人気のエリアのため、今後も高値での不動産(空き家・実家等)の売却が期待できるエリアです。
2-2.広島市で上手に不動産(空き家・実家 等)を売却するコツ
- 買取・仲介両方を行っている不動産売買専門の不動産会社を選ぶ
- 再開発が進む広島市の地価相場に詳しい不動産会社を選ぶ
- 複数の不動産会社に査定をお願いする
買取・仲介両方を行っている不動産売買専門の不動産会社を選ぶ
不動産会社には管理や賃貸を専門、またはメインで行う会社があります。そういった不動産会社のなかには売却の相談があれば対応するところもありますが、専門性に乏しいためおすすめしません。必ず不動産売買専門の会社に査定や相談を依頼しましょう。
更に仲介・買取の両方に強みのある不動産会社を選べば、相談を進めていく中で、仲介、買取のいずれかを選択する事になっても満足のいく結果につながります。
再開発が進む広島市の地価相場に詳しい不動産会社を選ぶ
広島市では2020年に「特定都市再生緊急整備地域※」に指定された事で加速度的に再開発が進み、2年連続で地価が上昇しています。その他にもアストラムラインがJR西広島駅まで延伸するといった重要な値上がり要素となる交通網の整備も進められています。
これらの動きや住宅需要を絡めた地価相場に詳しい不動産会社選びに成功すれば、最適なタイミングで高値での売却が期待できます。
※特定都市再生緊急整備地域:国際競争力の強化のために特に重要な地域として国が指定する地域。都市開発における様々な優遇措置や支援を受ける事ができる。
複数の不動産会社に査定をお願いする
売却すると決まった不動産の査定を依頼する際、最近では複数の不動産会社にWEBサイトから一括で査定を依頼するサービスを利用する方が増えています。
この方法は便利ではありますが、商談に進めるために査定額を高く見積もる不動産会社も存在するため、査定額の根拠が分かりにくいデメリットがあります。地元に根差した不動産会社に足を運び、担当者と対面で相談し査定してもらう事を平行して行いましょう。
両方で得た情報から売却する不動産の価値を正確に把握する事で、希望条件での売却に結びつける事ができます。
物件価値を確認する方法は、住所や広さなどが自分の物件情報と近しい物件の「実際の売買取引の価格」と「現在売り出されている価格」を調べる事です。どちらも参考価格になりますが、相場の把握には十分です。相場と比較して安すぎる、高すぎる査定額を出してきた不動産会社には査定額の根拠をきちんと確認しましょう。
2-3.不動産売却事例集
広島市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
- 【広島市編】相続した物件を売却・活用した事例
- 【広島市編】相続した空き家(一戸建て)を売却した事例
- 【広島市編】遺言書に関する不動産相続の悩みを解決した事例
詳しくはこちら
Succession3.必要書類の詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
流れに沿って、必要な主要書類と取得できる場所を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
---|---|---|
媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
自己所有 | 間取り図(マンションと戸建て) | |
本人確認書類(健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど) | ||
建築確認済証・検査済証(戸建てのみ) | ||
必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書(土地と戸建て) | |
マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類(マンションのみ) | |
マンションの維持費関連書類(マンションのみ) | ||
仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書(マンションのみ) | |
不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表(戸建てのみ) | |
売買契約締結 | 自己所有 | 実印 |
市役所 | 印鑑証明書 | |
固定資産税評価証明書(固定資産税納税通知書があれば不要) | ||
法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
決済・引き渡し | 市役所 | 印鑑証明書 |
法務局 | 抵当権など抹消書類 | |
自己所有 | 預金通帳 | |
確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式(譲渡所得が出た場合に必要) |
確定申告書第三表(分離課税用の申告書) | ||
譲渡所得の内訳書 | ||
不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
取得費用の領収書コピー | ||
不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
譲渡費用の領収書コピー | ||
自己所有 | 源泉徴収票 | |
本人確認書類(健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど) | ||
法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
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Succession4.広島市での不動産売却&
確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先
広島市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
法務局
【広島法務局】
〒730-8536 広島市中区上八丁堀6番30号
電話:082-228-5201(代表)
税務署
【広島北税務署】
〒731-0294広島市安佐北区亀山2丁目25番10号
電話:082-814-2111
HP: https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/hiroshima/hiroshimakita/index.htm
【広島西税務署】
〒733-8555広島市西区観音新町1丁目17番3号
電話:082-234-3110
HP: https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/hiroshima/hiroshimanishi/index.htm
【広島東税務署】
〒730-0012広島市中区上八丁堀3番19号
電話:082-227-1155
HP: https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/hiroshima/hiroshimahigashi/index.htm
Succession5. 広島市での空き家・実家の
おすすめ活用方法5つ
空き家(実家)を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。
【広島市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
---|---|---|---|---|
1位 民泊経営をする |
広島駅、平和記念公園周辺など | △ | △ | ○ |
2位 戸建て賃貸経営をする |
安佐南区のJR可部線、アストラムライン沿線、西区、南区の住宅街など | 〇 | 〇 | △ |
3位 アパート経営をする |
西区、東区、南区、安佐南区の住宅地など | 〇 | 〇 | 〇 |
4位 駐車場経営 |
中区、安佐南区など | ◎ | 〇 | ◎ |
5位 売却する |
広島市全域の住宅地など | ◎ | ― | ◎ |
Succession6.広島市での空き家の処分に関する相談先
広島市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。
不動産会社
広島市にある株式会社廣島明和では、物件の早期売却・高値売却のほか、空き家や実家の問題解決にも取り組んでいます。経験豊富なベテランスタッフが話を聞いてくれるので安心です。
しつこい営業等は行っていませんので、気軽に相談できるのも特徴です。
【株式会社廣島明和】
〒733-0012 広島市西区中広町2-1-22 大田ビル2階
電話:082-942-0884
営業時間:10:00~19:00
定休日:水曜日
公共機関
広島市役所では「空き家の相談窓口」を設け、空き家で困っている方や空き家を活用したい方の相談を無料受け付けています。
【空き家の相談窓口】
広島市が受け付けている空き家の相談窓口の連絡先や相談時間を一覧で紹介しています。
HP: https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/140/492.html
【ひろしま空き家の窓口】
広島県、広島県内の全市町、不動産関係団体で構成する「広島県空き家対策推進協議会」により設置された「ひろしま空き家の窓口」では不動産取引等を熟知した専門のスタッフが空き家の売却・賃貸・管理・解体等に関する無料相談を行っています。
- 空き家に関する相談窓口(無料)
電話:082-243-9507 - 不動産に関する相談窓口(無料)
電話:082-243-0011
受付時間:10:00~12:00/13:00~16:00(土日・祝日休み)
HP:https://akiya-bank.fudohsan.jp/soudan/index.html
【広島市役所】
〒 770-8751 徳島県広島市幸町2丁目5番地
電話番号:088-621-5111
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