【広島市編】相続した物件を売却・活用した事例
広島市の物件を相続し、相続した物件を売却・活用した方の事例を3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
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Case1.広島市にお住まいのT様が、
「相続登記を行っていなかった土地を相続し、
名義を変更して売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市安佐北区可部町 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 103m² | 築年数 | － |
| 成約価格 | 1,340万円 | その他 | なし |
相談にいらしたお客様のプロフィール
広島市にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり遺産整理を行う中で、今まで登記もせずに放置していた土地があることがわかりました。
利用する予定もないので、登記して売却したいと考えています。
解決したいトラブル・課題
課題
父が相続登記を行っていなかった土地を相続する事になった。登記が祖父のままになっているが、売却できるなら売却したい。
相続した土地を売却するのには相続登記による名義変更が必要なので、相続登記に必要な登記事項証明書を取得し、確認したところ、お父様は土地の相続登記を行っておらず、祖父名義のままであることを知りました。
相続登記をしていない土地を売却するには、改めて相続登記をして名義を変えなければならないのですが、簡単にネットで調べた所、過去に遡って相続人を確認する必要がある等、かなりの手間がかかるという事を知りました。
T様は現在仕事で多忙な毎日なので、極力手間を掛けずに売却を終えられるよう、相続登記の手続き含め、できる限りまるごと誰かに任せたいと考えています。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
Ｔ様は、相続の手続きについて相談ができそうな不動産屋さんを探すことにしました。
直接話を聞きたいと思い、地元で不動産相続に強そうな不動産屋さんをインターネットで検索し、ホームページを見て
- 「相続に関する相談を受け付けている」と書いてある
- 不動産相続に関する説明がわかりやすく、知識がありそう
- 不動産相続に関する実績がありそう
という3点を重視して、お店を選びました。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
土地を売却するために、T様はまずご祖父様の名義になっている土地の相続登記を行う必要があります。
1．相続登記までの流れ
不動産の相続登記までの流れはおおまかに以下のようになります。
- 遺言書の確認・遺言書の検認（できるだけ速やかに）
- 法定相続人の確定（できるだけ速やかに）
- 相続遺産調査
- 遺産分割協議
- 限定承認・相続放棄の申述（3ヵ月以内）
- 純確定申告（4ヵ月以内）
- 遺産分割協議書の作成
- 相続税申告（10ヵ月以内）
- 遺留分侵害額請求（1年以内）
- 相続登記（3年以内）
という3点を重視して、お店を選びました。
T様のケースでは「2.法定相続人の確定」「4.遺産分割協議」がポイントになりました。
法定相続人の確定
土地の名義がご祖父様になっている場合、相続登記をするためにまずは法定相続人を探す必要があります。
T様のお父様にご兄弟がいる場合、その方々もご祖父様の子なので相続人になります。
また、お父様が亡くなりT様が相続人になったように、ご兄弟が亡くなられている場合、その配偶者と子が相続人になります。
相続人の所在が分かり連絡が取れる状態であれば問題はありません。
ですが、所在が分からない場合、ご祖父様の戸籍謄本や除籍謄本を取得し、相続人の所在地を調べなくてはいけません。
戸籍謄本、除籍謄本等を辿り相続人の住所を調べる作業は、とても手間がかかるため、弁護士など専門家に依頼することも可能です。
遺産分割協議
相続人が確定したら全員と連絡を取り、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議では遺産を相続人にどのように分けるかを話し合い、全員の合意を得る必要があります。
遺産分割協議は相続人が全員参加することが前提となります。全員が集まることが難しい場合は、メールや手紙、電話絵などでやり取りをすることも可能です。
相続人全員の合意を得たら、話し合いで決まった内容をまとめ遺産分割協議書作成し、全員の署名と実印の捺印を行います。
また、登記の申請の際に全員の印鑑証明が必要になるので、もらえるようにします。
話し合いでは、相続人同士で意見が対立することもあります。
遺産分割協議をスムーズにまとめるために、弁護士などに相談し、アドバイスをもらいながら話し合いを進めることが可能です。
2．T様の「法定相続人の確定」「遺産分割協議」について
T様は、手続きはできる限り当社や専門家に任せたいとのお考えでしたので、手続きごとに依頼できる専門家などをアドバイスしました。
結果、法定相続人の調査、遺産分割協議に関する相談などを弁護士に依頼することにしました。
相続人調査の結果、法定相続人はT様を含め4人いることがわかりました。
全員と連絡が取れる状態だったのと、全員が広島県をはじめ中国地方に住んでいたため、直接集まり遺産分割協議を行うことになりました。
遺産分割協議もスムーズに進み、土地を売却し、売却した金額を均等に分けることでまとまりました。
3．「結果」
T様は相続登記の準備から登記完了まで1ヶ月半、売却活動の開始から引き渡しまで6ヶ月で、相続した土地の売却を完了しました。
T様自身で行ってもらう手続きと当社や専門家に任せる手続きを明確にしたことで、自分で行うことを把握し、仕事への影響を最小限に抑えたスケジュールで手続きから売却まで進めることができました。
Case2.広島市にお住まいのK様が、
「相続したマンションを
賃貸物件として活用した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市西区横川町 | 種別 | マンション 3LDK |
|---|---|---|---|
| 面積 | 70m² | 築年数 | 22年 |
| 家賃 | 9.5万円 | その他 | 駐車場あり |
相談にいらしたお客様のプロフィール
広島市にお住まいの40代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、西区の分譲マンションを相続しました。
K様は広島市内に一戸建てを購入しお住まいで、相続された分譲マンションを利用する予定はありません。
売却するか、賃貸に出して活用するか、手間がかからず損をしない方法を取りたいとお考えです。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した分譲マンションを売却するか、活用するか悩んでいる。手間がかからず損をしない方法を選択したい。
K様は持ち家にお住みで、今後も相続した分譲マンションを利用する予定はありませんでした。
売却と賃貸経営のどちらがいいか、手間をかけずに損をしない選択をできるように相談したいとお考えです。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
K様は直接話をしたいので、地元で営業していて、売却と賃貸経営のどちらがいいか比較できるような話を聞けそうな不動産屋さんをインターネットで探すことにしました。
地元にある不動産屋さんのホームページを見て、
- 地元で創業30年以上営業している
- 賃貸経営について詳しそう
- 不動産の活用方法を提案してくれそう
の3点を重視し、不動産屋さんを選びました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
相続した分譲マンションを賃貸物件として活用したいとのご相談でしたので、最初にマンションを貸す時のメリット・デメリットについて説明しました。
1．「売却」と「賃貸経営」のメリット・デメリット
売却と賃貸経営、それぞれのメリット・デメリットは下記になります。
売却のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
賃貸経営のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
まとめると
- 「売却」は手間やリスクはないが、売れた額以上の収益がありません
- 「賃貸経営」は高い収益が見込めるが、手間やリスクが伴います
K様が相続したマンションは横川駅に徒歩10分ほどの距離にありました。
横川駅は
- 電車（JR、市電）、バスなど交通機関が充実しており、広島駅まで電車で5分とアクセスがよい
- 商店街やスーパー、ショッピングモール、飲食店が多い
- 学校、幼稚園、保育園、病院がある
- 公園や川があり、自然に触れることができる環境
という特徴から、一人暮らしの人にもファミリー層にも住みやすいエリアです。
賃貸に出した場合、借主はすぐ見つかると評価されました。
その他、マンションの状態を確認させていただき、賃貸に出す場合にリフォームが必要になる個所があるかなどを調査し、賃貸に出すまでにかかる費用の概算をお伝えしました。
最終的な判断は、立地条件、家賃の相場の動向等の様々な外部要因を調査・検討してから下すのがよいでしょうとアドバイスしたところ、当社に調査を任せていただけることになりました。
2．「結果」
検討の結果、K様はマンションを賃貸に出すことに決められました。
不動産屋のアドバイス通り、借主はすぐに見つかりました。
また、管理業務を不動産屋に委託することにしたので、手間を最小限にし、マンションを活用することができました。
Case3.広島市にお住まいのO様が、
「実家の一戸建てを、
遺言書に沿って相続した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市佐伯区薬師が丘 | 種別 | 一戸建て 4LDK |
|---|---|---|---|
| 面積 | 155m² | 築年数 | 43年 |
| 成約価格 | 2,180万円 | その他 | なし |
相談にいらしたお客様のプロフィール
広島市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、ご実家の一戸建てを相続することになりました。
O様は3人兄弟の次男で、遺言書通りに相続をしたいと考えています。
解決したいトラブル・課題
課題
遺言書通りに相続したい
O様のお母様は遺言書を残されており、遺言書には実家を均等に3等分ずつ相続すると記載されていました。
物理的に家を３等分する訳にはいきませんが、O様ご兄弟はその通りに相続したいと考えています。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
相続するのはご実家の一戸建てなので、物理的に分けることができません。
遺言書通りに実家を相続するために、まずは売却する必要があるので、地元にある不動産屋さんをインターネットで探しました。
ホームページを見て、
- 売却実績が豊富である
- 不動産相続の事例が載っていて実績がありそう
なお店に相談する事にしました。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
遺言書がある相続の場合、遺言書の種類によって必要になる手続きが変わります。
1．遺言書の確認
遺言書は大きく分けて二つになります。
- 自筆証書遺言・・・自筆で書かれた遺言書
- 公正証書遺言・・・公証人によって作成されたもの
公正証書遺言は、証人の立ち合いのもと、公証人が作成した遺言書です。
記載内容に不備がないか公証人がチェックを行い、公証役場に原本が保管されます。
そのため、検認の作業が不要になります。
自筆証書遺言の場合、家庭裁判所で検認の作業が必要になります。
ただし、令和2年7月10日に施行された「自筆証書遺言書保管制度」によって法務局に保管されていた場合は、検認が不要になります。
O様の場合、お母様が残されたのは公正証書遺言でした。
そのため検認が必要なく、スムーズに相続手続きを始めることができました。
相続登記に必要な書類の作成、手続きは、ご自身で行うこともできますが、今回は司法書士に依頼し、相続登記を完了させました。
2．「結果」
O様は売却を開始してから5か月で売却が完了しました。
その後、遺言書通りに売却で得た現金を兄弟で分け、相続を完了させることができました。
