【広島市編】不動産相続に関する税の悩みを解決した事例
広島市の不動産を相続する際に感じた税の悩みを解決した方の事例を3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
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Beginner1.広島市にお住まいのF様が
「相続した築60年の空き家を売却し、
特例を利用して節税した事例」
お客様の相談内容
相続物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市東区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 96.34m² | 土地面積 | 318.58m² |
| 築年数 | 60年 | 成約価格 | 2.480万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
広島市にお住まいの60代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、F様はご実家の一戸建てを相続しました。
しかし、相続してから約1年間、実家を空き家のまま放置していました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続してから放置していた実家を、節税制度を利用して売却したい。
F様は相続した実家を1年間、空き家として放置していました。
しかし、空き家の売却に関する節税制度を知ったことから、その制度がご自身のご実家の売却に適用できるのならば、売却したいと思うようになりました。
相談する不動産会社の探し方・選び方
F様はご実家の売却と売却に関わる節税制度についての相談をしたいと考え、地元の不動産会社を探し始めました。
広島市内の複数の不動産会社を訪れ、
- 経験豊富なベテランスタッフがいる
- 税金に関する相談が可能
という点を重視し、電話で問い合わせた時に最も親切に対応してくれた不動産会社を選択しました。
F様の「トラブル・課題」の解決方法
F様がお聞きになった売却時の節税制度は、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」という特例のことです。
1．「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例とは
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」は、被相続人が亡くなる前に住んでいた建物や土地を相続した人が売却する際、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。
この特例が適用される条件は以下のとおりです。
- 相続直前まで被相続人が1人で暮らしていた建物
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物
- 建物が取り壊されている、または耐震改修工事が施されているケース
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
この「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までとされていましたが、適用期間が令和9年12月31日まで延長されました。
F様が相続されたご実家は、耐震基準の改正後の2000年以降にリフォームされており、特例の適用条件を満たしていました。
そのため、更地にすることなく売却が可能でした。
2．「結果」
売却活動を始めてから4か月で、無事に買主が見つかりました。
成約価格が3,000万円以下であったため、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例が適用され、売却益への税金がかかりません。
F様はご実家を節税して売却できたことに、大変満足されました。
Beginner2.広島市にお住まいのM様が、
「ご実家を売却するタイミングとして、
相続前・後のどちらが税金面で有利になるかを相談した事例」
お客様の相談内容
相続物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市安佐北区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 123.43m² | 土地面積 | 223.81m² |
| 築年数 | 48年 | 査定価格 | 1,380万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
広島市にお住いの50代のお客様です。
М様はお母様とご実家で同居されていましたが、お母様が老人ホームに入ることになり、相続や税金について真剣に考えるようになりました。
解決したいトラブル・課題
課題
将来相続する予定の実家を相続前の今と、相続後のどちらのタイミングで売却するべきか、税金面で有利である方を選びたい。
M様のお母様が老人ホームに入ることになり、そのタイミングでM様もご実家から出るかどうかを決めかねています。
将来的にはご実家を売却する予定ですが、相続前に売却して現金化するのと、相続後に売却するのでは、どちらが自分にとって良い選択になるのかを考えはじめています。
不動産会社の探し方・選び方
M様は、売却を決断する前に適切なアドバイスを得たいと考え、不動産相続に関する知識が豊富な不動産会社を探すことにしました。
広島市にある不動産会社をインターネットで検索し、比較を行いました。
- 相続に関する経験が豊富そうであること
- 売却を決めかねている状態での「とりあえず」の相談でも受け付けている雰囲気
を重視し、相談を依頼する不動産会社を決定しました。
M様の「トラブル・課題」の解決方法
M様の場合、すぐに現金化する必要がないのであれば、相続後に売却する方が相続税の節税効果が高いです。
1．「小規模宅地等の特例」の活用を検討する
相続は一般的に「現金」で行うよりも「不動産」で行った方が、節税効果が高くなります。
加えて、相続時までご実家に住み続ければ「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があり、相続税をさらに節税できます。
具体的には、330㎡までの宅地が一定の要件を満たせばその宅地の評価額を最大80%減額できる特例です。
特例の適用条件は以下のとおりです。
- 相続時に亡くなった人が住んでいた宅地であること
- 亡くなった人と同じ家に住んでいた親族がその土地を取得した場合
このため、M様が現在家を出てしまうと、この控除を利用することができなくなる可能性がありますので、注意が必要です。
また、今回の場合は「相続前」に被相続人が老人ホームに入居されます。
その場合は
- 要介護認定を受けていること
- 老人福祉法人等規定の老人ホームに入居すること
という条件もクリアしている必要があります。
２．「結果」
検討の結果、M様は相続後に家を売却することにし、ご実家に住み続けることに決めました。
将来、相続があったときは売却のお手伝いをさせていただくことになっております。
Beginner3.福岡県にお住まいのT様が、
「相続した空き家の固定資産税を
払いたくないので売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市西区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 117.38m² | 土地面積 | 164.19m² |
| 築年数 | 52年 | 成約価格 | 1,680万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
福岡県にお住まいの40代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、T様兄弟でご実家を相続しました。
ただし、T様兄弟はすでに県外に生活の拠点を移しており、ご実家に住まわれる予定はありません。
解決したいトラブル・課題
相続した実家に愛着はあるが、固定資産税の支払いを避けたいため、売却する方が良いかもしれないと考えている
T様とご兄弟は相続したご実家に思い入れがありますが、住む予定はなく、固定資産税の支払いがもったいないと感じています。
そのため、売却を検討し始めました。
不動産会社の探し方・選び方
T様兄弟ともに不動産に関する知識がほとんどなく、売却の可否や市場状況についてもよくわかりません。
ご実家のある広島市の不動産会社をインターネットで検索し、
- 不動産売却に関するあらゆる相談を受け付けている
- オンラインでの相談が可能である
これらを基準に不動産会社を選び、売却すべきかどうか相談することにしました。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
1．空き家にかかる「税金」について
空き家であっても「固定資産税」が課せられます。
さらに、「市街化区域」に指定されている場合は、「都市計画税」も加わります。
T様のようなケースの200㎡以下の敷地面積の場合、算出の仕方は以下のとおりです。
〈空き家の「税金」算出式〉
・「固定資産税」
＝課税標準額×1.4%×1/6（住宅用地の特例）
・「都市計画税」
＝課税標準額×0.3%×1/3（住宅用地の特例）
・「課税標準額」とは？
固定資産税の計算基準となる不動産の価値のことです。
毎年4月頃に役所から送られてくる「固定資産税評価明細書」と共に届く「固定資産税納付のお知らせ」を確認することで、課税標準額を知ることができます。
・「住宅用地の特例」とは？
空き家の維持に伴う負担を軽減するための特例措置です。
住宅用地の特例は、土地が「更地」になると適用されなくなり、結果として税金が高くなります。
また、「空家等対策特別措置法」による「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例を受けることができなくなります。
2．「結果」
住む予定のない空き家を所有していると固定資産税の支払いだけではなく、都市計画税なども支払わなければなりません。
T様兄弟は検討の結果、ご実家の売却を決断されました。
結果、売りに出してから、約４か月で無事に売却することができました。
