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TOPColumn Detail 任意売却を検討中の方必見！条件について解説
2023/03/23
ローンを組んで自宅を購入したなら、毎月決められた金額の支払いをしなければなりません。
しかし、ライフスタイルの変化で金銭的に返済が困難になり、ローンの支払いを滞納してしまう可能性も出てきます。
このとき考えたい選択肢のひとつとして、任意売却があります。
今回は任意売却の条件と任意売却できないケースについて解説します。
任意売却をお考えの方は参考にしてください。
□任意売却の条件とは
任意売却とは、債権者の了承のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。
任意売却は、競売の強制売却とは少し意味が異なり、お客様の意思で売却できるという意味が含まれています。
不動産を売却する時、一般的には引渡し時点では住宅ローンを完済しておく必要があります。
しかし、売却資金を費やしてもローン残高がある場合は、売却自体が原則できない仕組みになっています。
例外として、任意売却の場合は、住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関の了承が得られると一定の条件のもとで、任意売却ができることになります。
任意売却は、そもそも債権者への一括返済のために行うものであるため、債権者の合意なしではできず、債権額を大幅に下回るような価格だと、任意売却自体を認めてもらえません。
任意売却であっても、債権者の納得を得られる価格でないと売却できない点には注意しておく必要があります。
条件としては、銀行等の了承を得ている、税の滞納がなく、売却する物件状況が整っているといった条件がなければ任意売却ができません。
□任意売却を利用できないケースとは
1つ目は債権者（銀行等）が任意売却を認めてない時です。
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に取る最後の手段です。
金融機関にとっては、リスクを伴う手法であるため、可能であれば回避したい選択肢なのです。
そのため、そもそもの基本方針として、任意売却を認めない金融機関も存在します。
したがって、任意売却を認めていない金融機関で任意売却の同意を得ることは極めて困難です。
2つ目は管理費や修繕積立金の滞納額が大きい点です。
住宅ローンを支払っている自宅がマンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納していると、任意売却できません。
滞納金額が少ない場合、債権者が売却代金から滞納分を支払う約束をすると了承を得られることがありますが、滞納金額が多いと負担が大きいため、任意売却の合意が得られません。
この状態で、マンションを売りに出しても、買主が滞納した金額を負担することになるため、買ってくれる人がいなくなります。
□まとめ
今回は任意売却の条件と任意売却できないケースについて解説しました。
住宅ローンが滞納し競売になる前の最終手段でもある任意売却も、条件が整わないと不成立になってしまうこともあります。
また、任意売却を行ってもローンの残債は返済していく必要があるという点も忘れないでおきましょう。
