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TOPColumn Detail 任意売却を検討の方必見！流れについて解説
2023/03/31
住宅ローンの返済に困った際、選択肢の1つとして挙げられるのが任意売却です。
競売になるよりもメリットが多いことから、できれば任意売却したいと考える方も多いでしょう。
任意売却を検討するときに注意すべきことは「任意売却が可能な期間は限られている」ということです。
任意売却を進めていても、時間切れで競売になってしまえば元も子もありません。
今回は任意売却と任意売却の流れについて解説します。
□任意売却とは
任意売却とは、債権者の了承のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。
本来、不動産を売却する場合には、引渡し時点では住宅ローンを完済し、住宅ローンの担保として設定された抵当権を解除する必要があります。
不動産の売却資金を充てていてもローンが残ってしまうときには、抵当権を解除できないため不動産の売却自体が原則としてできません。
仮に、住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われ、金融機関は残っている住宅ローンを一括で返済することを要求します。
残債を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
一方、競売とは、債権者が貸し付けた住宅ローンを回収するために行う売却方法です。
前述の通り、金融機関は万が一住宅ローンを回収できなくなった時のために抵当権を設定します。
この抵当権を行使し、金融機関は裁判所に申し立てをして、裁判所は住宅ローンの担保にしている家を競売にかけます。
競売の際は、家主の許可なく、裁判所から競売開始決定の通知書が届き、調査のもとに売却価格が決まり競売がスタートします。
競売は売却時期や販売価格を家主の意思で決めることはできません。
□任意売却の流れとは
まずは現状の把握として価格査定とローン残高の確認が必要です。
相場から見積もった価格で売れた場合に、「残債が完済できそうか」「最低いくらで売れば残債を完済できるのか」を把握しておきましょう。
次に債権者への確認です。
売却後に残債がある場合は、金額次第では任意売却の承諾が得られないこともあります。
金融機関との協議は密にすることが得策です。
確認の後は、売却開始です。
売却活動は、任意売却でも通常の売却でも内容にそれほど違いはありませんが、任意売却と通常の売却には期限が異なるので、注意しましょう。
最後に、売買契約、決済・引渡し、そして残積への対応となります。
債権者に合意が得られて初めて、買主と売買契約を結びます。
売却活動中から債権者へ丁寧に状況を報告しておくことが重要です。
□まとめ
今回は任意売却と任意売却の流れについて解説しました。
住宅ローンが滞納し競売になる前の最終手段でもある任意売却も、条件が整わないと不成立になってしまうこともあります。
また、任意売却してもローンの残債は返済していく必要があるという点も忘れないでおきましょう。
