【広島市編】相続した空き家を更地にして売却した事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

東広島市にお住まいの50代のB様です。
広島市のご実家で一人暮らしをしていたお母様お亡くなりになり、築51年のご実家を相続しました。
B様はご結婚後、生活の拠点を東広島市に移しており、相続後2年間ほど放置していましたが、適切な空き家管理を行なっていなかったためご実家の老朽化が進み、このまま放置していると倒壊する危険性もあるので売却を考えるようになりました。

解決したいトラブル・課題

将来的には倒壊するリスクも考えられるため、B様は老朽化したご実家を売却したいと考えられています。
損傷が激しい不動産はどのようにしたら売却できるか、専門家に相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

B様は、ご実家がある広島市内の不動産会社に相談することを考え、インターネットでいくつかの不動産会社をピックアップしました。

不動産会社を選ぶ際の重要なポイントとして、

• 地元の市場や情報に精通しており、地域密着型のサービスを提供している
• 売却に関するノウハウが明記されている

といった点がB様の悩みに応えられると感じ、相談先を決められました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

実際にご実家を査定すると、建物自体は老朽化が進んでいたため資産価値がなく、買い手を見つけることは難しそうでした。
またB様が懸念するとおり、このままでは倒壊する恐れがあるため、多少費用をかけてでも実家を解体して、更地として売却する事を提案しました。

1．解体費用の目安

解体費用は、解体する物件の構造や広さに応じて変わります。
一般的な一戸建ての解体にかかる相場は以下のとおりです。

【解体費用の目安】

木造建築の場合、解体費用の相場は1坪あたり約4万円〜5万円です。
B様のご実家の広さが約45坪であることを踏まえると、解体費用は180万円から225万円程度と見積もることができます。

2．解体費用を安くするポイント

以下の3点を注意することで、解体費用を安くすることができます。

「竣工図を用意する」

建物の構造を示す竣工図を解体業者に提供することで、より正確な見積もりが可能になります。

「複数の業者から見積もりを取る」

複数の解体業者から見積もりを取り、比較検討することで、最もコストパフォーマンスの高い業者を選ぶことができます。

「残置物は事前に片付ける」

家具や家電など、生前に使用していた物をそのままにしておくと、解体費用が高くなる可能性があります。また、残置物が多いと、解体工事を引き受けてくれない業者も出てきます。
不用品の処分には、リサイクル業者や廃品回収業者の利用を検討しましょう。

3.「結果」

結果、B様は建物を解体して更地として売り出すことにしました。
更地にする手間や費用はかかりましたが、4か月後に買い手がつき売却を完了させました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市にお住まいの60代のお客様です。
ご実家を相続されましたが、住む予定がなく、固定資産税の負担を軽減するために売却したいと考えています。
しかし、築53年という古さと状態の悪さから、どのように売却すべきか悩んでいます。

解決したいトラブル・課題

空き家をそのままにしておくと固定資産税がかかるうえ、状態が悪化すると倒壊などのリスクも高まるため、売却して処分したいと考えています。
しかし、築年数がかなり経過しており、状態も良くないため、どのようにすれば売却できるのかわからないようです。

不動産会社の探し方・選び方

E様は古い家が売れるかどうかを確認するため、まず不動産会社に相談することにしました。
直接訪問して相談したいと考え、広島市内の複数の不動産会社を訪ねました。
その際、

• 不動産売却に関して経験やキャリアが長い
• 親身に相談に乗ってくれる営業担当者がいること

といった点を重視して、最終的に依頼する不動産会社を選びました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様には、まず古い家の売却方法について説明しました。

1.築古の空き家を売却する方法

築古の物件を売る方法として、主に以下の3つが挙げられます。

【築古の物件を売却する方法】

E様のご実家は築年数が53年と古く、建物自体を評価して購入される方は少ないです。
また、外壁の傷みや水回りの汚れも目立っているため、売却するためには解体して更地にした方が買主を見つけやすいです。

2.更地にするリスクを回避する方法

E様は仮に解体にしても売れ残ってしまうと、解体費用が無駄になり、さらに固定資産税が高くなる点を懸念しています。
そのため、買主を見つけにくくはなってしまいますが「更地渡し」という方法を提案しました。

更地渡しとは、売買契約後に建物を解体し、土地のみを引き渡す方法です。
更地渡しなら、売れる見込みが立った後に解体作業を行えるため、解体費用が無駄にならず固定資産税が増えてしまうリスクも回避できます。

3.「結果」

E様は「更地渡し」を条件に売却活動を開始し、約5か月で買主を見つけることができました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市にお住まいの40代のW様です。
W様はお父様が亡くなられたことにより、広島市にある一戸建ての実家を相続しましたが、
既にマンションを所有しているため移り住む予定はなく、3年ほど空き家としてそのまま所有していました。
もともと築年数が経っているうえに空き家として放置していたため、ご実家の損傷が激しく、処分したいと考えるようになりました。

解決したいトラブル・課題

このままでは空き家が倒壊するかもしれないと危機感を抱いたW様は、売りづらい状況を解決し、できるだけ早期に、かつ少しでも高く処分してしまいたいと思われています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

ご実家の処分を検討しているW様は、まずは不動産会社に相談することにしました。
その際、インターネットを利用して、

• 広島市での不動産売却に関する豊富な実績があること
• 売りづらい物件であっても、顧客の立場に立って検討してくれること

といった内容が記載している不動産会社を選びました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

日本では人口減少が進む中、空き家問題が深刻な社会問題となっています。
総務省の調査によると、2018年（平成30年）時点で約846万戸の空き家が存在すると報告されています。さらに、これらの空き家の約70%が倒壊のリスクを持つとされています。

参考：総務省統計局｜平成30年住宅・土地統計調査

参考：一般財団法人日本耐震診断協会｜空き家の7割に倒壊リスク？旧耐震基準がネックに

今回W様には「早く・高く」売れる可能性がある、実家を解体して更地にしてから売りに出すことをご提案しました。
また解体費用の負担を軽減できる方法も、併せて説明させていただきました。

1．旧耐震基準の物件は買い手が見つかりにくい

まず大前提として昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物は、買主が見つかりにくいです。
理由としては以下が挙げられます。

• 旧耐震基準は震度5強までを想定した耐震基準
• 住宅ローンを組めない可能性がある
• 住宅ローン控除の対象外になる
• 地震保険が高くなる

新耐震基準は震度6強〜7の揺れであっても、建物が倒壊しないことが基準とされています。一方で、旧耐震基準は震度5までの揺れを想定しており、震度6以上の揺れは想定されていません。
リスクが高い物件のため地震保険が高くなるなど、様々な面でデメリットがあります。

2．自治体の補助金を利用する

解体には費用がかかりますが、「空き家解体費用の補助金制度」を設けている自治体が多くあります。
補助金を受けるには、定められた要件を満たし、審査をクリアする必要がありますが、上手に活用すれば、解体費用の一部を賄うことができます。

例えば、広島市では以下のような補助金制度があります。

【広島市の補助金制度】

参照：広島市役所都市整備局｜広島市老朽危険空家等除却補助制度

自治体による補助金制度は、年度ごとの予算や受付人数、申請期間に制限がある場合が多いです。そのため、空き家の解体を考えているタイミングと補助金制度の利用可能期間が合致しないと利用できません。
解体を考えている場合は、該当する自治体に事前に問い合わせ、申請方法や詳細情報を確認することが肝心です。

3．結果

結果、W様は広島市の補助金を利用することができましたので、ご実家の解体を行いました。
更地にして売却手続きを進めたことにより、無事に売却を完了されました。