【広島市編】相続した実家・空き家に関する悩みが解決した事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

東京都にお住まいの50代男性のお客様です。
お母様が亡くなられて、広島市にあるご実家の相続が発生しました。
A様の生活拠点は東京にあり、持ち家にご家族と住んでいるためご実家の使い道がありません。

亡くなってから片付け等もしていない状態で１か月放置をしており、相続手続きを進めていません。
可能であれば「売却」をしたいと考えていますが、片付けの手間や遠方であることから「相続放棄」をするか決めかねています。
そこでまず不動産会社に相談して、どちらにするか決めようと考えました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

相続が発生している実家は広島市にあるので、地域の事情に詳しい方がよいと考えたA様は、インターネットでいくつか不動産会社を調べました。

中でも

• オンラインで売却まで可能
• あらゆる物件に対応可能

と書かれていたことに惹かれて、相談する不動産会社を選ばれました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様は「売却」するか「相続放棄」するかで迷われているとお話されていたので、最初に「相続放棄」をした場合のメリットとデメリットについてご説明しました。

1．相続放棄をした場合のメリット・デメリットとは？

相続放棄をすれば、「いらない不動産」を相続せずに済ませることができます。
しかし一方で、預金等の「ほしい財産」であっても相続ができなくなります。

以下で、相続放棄に関する主なメリット・デメリットをまとめました。

相続放棄をした場合の「メリット」

• 借金などの負債も相続放棄できる
• 使い道のない不動産を相続せずに済む
• 不動産を相続しないので固定資産税などの税金を支払う必要がない

相続放棄をした場合の「デメリット」

• 相続が発生した日から原則３か月以内に手続きしなければならない
• プラスとなる現金等の財産も相続放棄となる
  （つまり欲しい遺産だけ相続することはできない！）
• 使い道のない不動産を、他の相続人に相続させることになりトラブルに繋がる可能性がある
• 相続放棄後に撤回するはできない

もし不動産以外の相続遺産がない、または遺産が少ないという場合であれば「相続放棄」は有効な手段となりえます。

しかし、詳しくお聞きすると

• A様のお母様には預金が100万円程度遺されている
• A様のご実家に残置物はあるが、物件状態としては手入れが行き届いていた

ため、相続放棄よりも売却した方が「得である」とお伝えしました。

2．「結果」

検討の結果、A様は相続放棄せずに、弊社での「買取」の形で売却することにしました。
自社で不動産を買い取るため、家具や不用品がそのままでも売却できます。また、オンラインで売却手続きを完結できる点も、A様は魅力を感じたようです。
その後、約3週間で、全ての売却手続きを終えられました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市にお住まいの60代男性のお客様です。
お母様が亡くなられて、弟様と2人で広島市にあるご実家を相続することになりました。
2人共、ご実家の使い道がなく売却して現金にしてから弟と分配したいと考えましたが、相続初心者なので、手続き方法が分かりません。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様はご実家から近い不動産会社をいくつか探されました。
実際に不動産会社を何軒か訪れて相談し、

• 広島市内の売却実績が豊富にあった
• 業歴の長いスタッフがいるため、安心感があった

という点から、相談をする不動産会社を選ばれました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は相続初心者だと仰っていたので、まず遺産の分配方法について丁寧にご説明しました。

1.「遺産を分配方法」とは

一般的に遺産を分配する方法としては、以下の4つが挙げられます。

1. 現物分割

→現金や不動産等の遺産を、物理的にそのままで相続させる方法

2. 換価分割

→不動産等を売却して、得られた現金を分配する方法

3. 代償分割

→不動産等の遺産を取得した人が、他の相続人に同等の現金を支払う方法

4. 共有分割

→１つの遺産を、複数の相続人が共有名義によって一緒に相続すること

T様は兄弟で均等に遺産を分けて相続することを望まれていたので「換価分割」を選ばれました。

2.「換価分割」で考えられるメリット・デメリット

換価分割のメリット・デメリットは主に以下が挙げられます。

メリット

→現金化するので、分配がしやすい
→相続税の資金にできる

デメリット

→売却時に譲渡所得税がかかる
→売却や処分に手間がかかる
→該当する相続人全員の合意が必要となる

不動産は均等に分割することが難しい遺産なので、相続トラブルに繋がりやすい一面があります。
トラブルを未然に防止するための策として、「換価分割」は有効な方法であるといえるでしょう。

ただし「換価分割」は売却した際に、利益が多くなれば譲渡所得税額が高まり手元に残る現金が予想よりも、減少する可能性があります。
どの方法が適しているかは、相続人の希望や遺産など個別で変わってくるため、不動産会社に相談しながら決めることをおすすめします。

3.「結果」

弊社でご実家の売却手続きを進めた結果、3か月で買い手が見つかり、譲渡所得税を差し引いた売却益を弟様と均等に分配して、遺産分割を終えられました。

物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市にお住まいの60代女性のお客様です。
お母様が亡くなられて、3姉妹でご実家を相続することになりました。
長女のM様はお母様と2人で暮らしていたので、実家を売却せずこのまま住み続けることを望まれています。
一方で、妹様たちは「3姉妹で、均等に遺産を分配したい」とご実家を売却して、現金での相続を希望されています。

そこで3姉妹全員が納得できる方法を知るために、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

2人の妹様は結婚されて、広島県内の持ち家にそれぞれ住んでいるため一戸建ての使い道がありません。

不動産会社の探し方・選び方

M様は自宅に近い不動産会社をいくつかインターネットで調べました。

その中でも

• 不動産相続に対策にして深い知見がありそう
• 「お客様の希望に応える」とあり親身になってくれそう
• 不動産会社へ通いやすい距離感にある

といったことが決め手となり、相談する不動産会社を選ばれました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は「実家をそのまま相続する」ことを、妹様たちは「現金で分配する」ことを望まれていたので、代償分割という遺産分割方法を提案しました。

1．「代償分割」とは

「代償分割」とは、一部の相続人が不動産などの資産を相続して、他の相続人へその価値に相当する金銭や他の資産を支払うことで、均等に遺産分割をする方法です。

今回の場合、代償分割を選ぶことで

• M様が「ご実家」を相続して住み続けることができる
• 妹様たちはM様から「現金」によって相続分を受け取ることができる

結果となり、全員の希望を叶えることができます。

ただ代償分割はその価値に相当するだけの現金が必要になるため、M様が支払うことが出来るかがポイントになります。

2．「代償金額」の決め方

M様が妹様たちに支払う「価値に相当するだけの現金」は、ご実家の評価額が基準となって決まります。

不動産の評価額を決める際の主な算出方法として、以下があります。

• 公示地価
• 固定資産税評価額
• 路線価（相続税評価額）
• 実勢価格

上記のそれぞれで評価額は異なるため、「どの算出方法で評価額を決めるのか」を当事者間で話し合って合意しておくことが必要です。
「代償分割」の場合は、一般的に実勢価格が基準となることが多いです。

3．「結果」

最終的にM様が代償額相当の現金をお持ちだったので、ご実家の1/3ずつの現金を妹様2人に支払って代償分割をすることで話がまとまりました。
評価額についても実勢価格を基準とすることに全員が納得されて、弊社が査定いたしました。
M様は妹様に現金を渡し終えて、そのままご実家に住み続けており全員が納得できる形で全ての手続きが完了できました。