【広島市版】相続不動産の相談をして問題解決できた事例
広島市における、「相続不動産の相談をして問題解決する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
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Beginner1.大阪府にお住まいのY様が、
「自治体への寄付を断られた相続物件を買い取ってもらった事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市安芸区 | 種別 | 戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 99.63m² | 土地面積 | 157.82m² |
| 築年数 | 44年 | 成約価格 | 430万円 |
| 間取り | 4DK | その他 | プロパンガス |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は大阪府にお住まいの50代のY様です。
お母様が亡くなられてご実家を相続しましたが、Y様は大阪府にお住まいでご実家に戻られる予定はありません。
長年、地域活動に力を入れてきたお母様への供養になると思ったY様は、相続したご実家を自治体へ寄付しようとしましたが、受け付けてもらえませんでした。
解決したいトラブル・課題
課題
自治体に寄付を断られた実家を処分したい
ご実家の利用予定がないY様は、知人に聞いて知った「自治体への寄付」を活用しようと申請したが、断られてしまいました。
空き家として所有するにも、大阪府にお住まいのため頻繁に戻ることはできません。
そのため、できるだけ早期に処分したいと考えています。
不動産会社の探し方・選び方
Y様がお住まいの大阪府の不動産会社に相談するよりも、広島市の地域事情を把握している地元の不動産会社に相談した方が早期の問題解決に繋がると思い、広島市内の不動産会社を探しました。
インターネットで検索すると、
- 不動産売却のことなら、種類・状況を問わず何でも対応可能である
- 空き家・相続問題の相談を受け付けている
- オンライン相談に対応している
という会社を見つけ、実際に相談してみました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
Y様は「自治体へ寄付」を断られたことに納得できていなかったため、自治体に相続した「ご実家を寄付することの難しさ」について説明しました。
1．自治体への土地の寄付が難しい理由
自治体が相続した実家の寄付を断る主な理由は、以下の3つが考えられます。
- 貴重な税収が減る
- 有効な使い道がない
- 管理に費用がかかる
自治体が寄付を断る一番の要因は、貴重な税収が減ることです。
市区町村にとって、土地の所有者が納税する固定資産税は重要な収入源のひとつで、自治体の運営には欠かせないものになります。
加えて、さほど利用価値がない土地を引き取ってしまうと、かえって管理コストがかかってしまい、市の財政を圧迫しかねないためです。
また、広島市では現在「利用予定のない市有地」を積極的に売却していることも理由の一つとして考えられます。
2．自治体へ土地を寄付する手順
一般的に相続した実家を自治体へ寄付することは難しいですが、「公共的な利用」を見込める土地であれば、寄付を受け付けてもらえる可能性があるため、まずは相談や申請してみることをおすすめします。
自治体へ土地を寄付する手順としては以下のとおりです。
【自治体へ土地を寄付する手順】
1. 自治体の窓口で相談をする
2. 自治体が実際に土地の調査を行う
3. 審査に通過したら必要書類を提出する
3．「結果」
自治体への寄付についてご説明した後、ご実家を訪問して査定したところ、リフォームすれば十分転売が見込めると判断したため、弊社での買取を提案しました。
Y様はできるだけ早く手放したかったため、買取金額に納得され、すぐに契約の運びとなりました。
Beginner2.広島市にお住まいのN様が、
「相続した実家の敷地をセットバックして、
新築アパートを建てた事例」
お客様の相談内容
賃貸物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市佐伯区 | 種別 | アパート |
|---|---|---|---|
| 面積 | 270.23m² | 築年数 | ― |
| 賃料 | 5.7万円 | 間取り | 1戸1LDK |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は広島市にお住まいの50代のN様です。
お父様が他界されてご実家である築56年の一戸建てを相続しましたが、利用予定がありません。
N様は先祖代々の土地を手放すことに抵抗を感じており、ご実家を解体した後、アパートを建築して賃貸経営を始めることを考えています。
解決したいトラブル・課題
課題
実家を解体して、アパートを建て賃貸経営したい。
不動産会社の探し方・選び方
Ｎ様はご実家がある広島市の不動産会社に相談しようと思い、インターネットで検索しました。
その中で
- 不動産に関することなら何でも相談を受け付けている
- 業界歴20年、30年以上のベテラン2名が相談にのってくれる
- 地元密着業者ならではのノウハウ・情報を活かして、最適な提案をしてくれる
といった不動産会社を見つけ、問い合わせることにしました。
Ｎ様の「トラブル・課題」の解決方法
Ｎ様のお話を聞いてご実家の立地条件を調べてみると、ご実家に面している道路の道幅が3mしかないことがわかりました。
ご実家をアパートに建て替えるためには、セットバックが必要な旨を説明いたしました。
1.セットバックとは
セットバックとは道路幅を4メートル以上確保するために、敷地を後退させることをいいます。
建築基準法では建物を建てるための土地には接道義務があり、4ートル幅以上の道路に2メートル以上接している必要があります。
現行の建築基準法以前は、4メートル未満の昔の基準で道路を整備しており、現在でも多く見受けられます。
N様のご実家は道路に2メートル以上面していますが、道路幅が4メートル未満なため、アパートに建て替えることはできません。
そのため、道路幅を確保するため敷地を後退（セットバック）させる必要があります。
セットバックする距離は道路や条件により異なりますが、N様の場合は実家の向かい側が宅地であるので敷地が道路中心線から2メートル以上離れるように0.5メートルセットバックすることで建て替えが可能です。
〈図 セットバック〉
2.建ぺい率と容積率
セットバックすると敷地の面積が小さくなるため、建ぺい率と容積率もセットバック後の面積で計算する必要があります。
「建ぺい率」「容積率」とは、土地に対する建物の広さや大きさの上限を数値化したものです。
＜建ぺい率と容積率＞
- 建ぺい率：土地の中で建物を建てられる面積の割合
- 容積率：建物の延べ床面積の土地面積に対する割合
例えば「建ぺい率：50％」「容積率：100％」と定められた60坪の土地があるとしたら、30坪の2階建てアパートを建築することができます。
上記のように土地ごとに建てられる建物の広さや大きさが決まっているため、どれくらいの建物が建てられるかは予め把握しておいた方がよいでしょう。
建ぺい率や容積率は、建築する建物の所在地にある市区町村役場で確認でき、広島市では区役所ごとの問い合わせ先が公開されています。
3.「結果」
N様は検討した結果、弊社でご紹介した建築会社でアパートに建て替えられることに決められました。
相続手続き完了後、実家を解体してセットバックした後に新築アパートを建てられ、アパートの管理業務は弊社が担当させていただきます。
Beginner3.広島市にお住まいのK様が、
「相続したマンションを高く売却できた事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 広島市南区 | 種別 | マンション |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 76.51m² | 築年数 | 46年 |
| 成約価格 | 1,680万円 | 間取り | 4LDK |
| その他 | SRC構造 | ― | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は広島市にお住まいの40代のK様です。
お母様が亡くなられて、実家のマンションを兄弟3人で相続することになりました。
K様は広島市内に持ち家があり、弟様は2人とも県外にいるため、売却を考えています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家のマンションをできるだけ高く売りたい
当初、立地が良いため賃貸に出すことを検討しましたが、3人で相続するために売却することを決められました。
少しでも多く分配できるよう、高く売りたいと思われています。
不動産会社の探し方・選び方
K様は広島市内でできるだけ高く不動産を売却しくれそうな不動産会社を探しました。
インターネットでホームページを検索していると
- 広島市でNo.1の不動産売却・相続専門サイト
- 早期売却・高値売却を実現
- 不動産業界20年以上の経験者が窓口対応
などと記載がある会社に目が留まり、相談することにしました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
K様には相続したマンションを高く売るためには、どんなことに注意すべきかを弊社からご説明しました。
1．マンションを高く売るコツ
ちょっとした工夫をするだけで、マンションを少しでも高く売却できる可能性が上がります。
【高値で売れやすい時期（2、3月）に売却する】
マンション需要が高まるのは、2、3月です。
4月から新しくはじまる新生活のために、住宅を購入する人が多いため、マンション需要が1年を通して最も多くなります。
他の月よりもマンションの購入を検討する人が多くなるため、値引きをせずに早く売れる可能性が高いです。
少しでも高く売却したい場合は、2、3月に契約できるように前もって準備しておくことをおすすめします。
【市況を考慮する】
マンションを高く売却するためには、市況も考慮する必要があります。
国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、不動産の中でマンション価格だけが2013年頃より強い上昇を続けています。
2010年を100とした不動産価格指数は、2023年には2倍近くの数値となっていることがみてとれます。
マンション売却において、内覧準備はとても重要です。
マンション購入検討者が内覧する際に備え、少しでも印象を良くするために、できる限り部屋を片付け、きれいに清掃しましょう。
特に水回りが汚れていると、内覧者の購入意欲が失われます。
大規模なリフォームは必要ありませんが、トイレや浴室などをリフォームしておくと好印象です。
また、できるだけ部屋を広く見せるために、使っていない家具や不要なものは処分したり、どうしても処分できないものは近くのトランクルームに保管したりすることも選択肢の1つです。
K様の場合は、居住者であったお母様が亡くなられているため、内覧前には遺品整理を行い、不要な家財を処分しておくことをおすすめしました。
2．「結果」
結果、K様は12月下旬に販売開始できるよう準備を進め、無事販売開始から2か月で買い手が見つかりました。
築年数から考えると高い金額で売却でき、兄弟3人で多く分配できると喜んでいただけました。
