【広島市編】知識０から不動産相続の問題に取り組んで売却した事例

相続物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

U様は広島市にお住まいの50代のお客様です。
お父様が逝去され、U様と弟様の二人で広島市にあるご実家の土地を相続することになりました。
U様は土地のまま保有するつもりでしたが、弟様は売却し現金化することを希望されています。

解決したいトラブル・課題

U様にはご子息が1人おり、いずれ家を建ててあげたいとのお考えから土地のまま保有することを希望しています。
しかし、弟様は東京都内のマンションで暮らしていて、広島市に戻るつもりもないため、現金化して相続したいとのことで、意見が合わない状況です。

不動産会社の探し方・選び方

U様は仮に売却した場合の査定額を知りたいと思い、地元広島市内の不動産会社に相談することにしました。
インターネットで検索し、

• 高値売却を実現している
• 相続に関する悩みも相談できる

といった点が自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

U様はご兄弟で別々のご意見をお持ちでしたので、解決方法として土地を分割する「分筆登記」という方法をご提案しました。

1．土地を分けて登記する「分筆」

分筆とは1つの土地を複数に分け、それぞれ登記する手続きのことです。
主に以下のようなケースで用いられます。

＜分筆が行われる主なケース＞

• 土地の一部を売却したい
• 土地の使用用途を部分的に変更したい
• 土地を担保にしたい
• 相続する土地を複数の相続人で分割したい

分筆することで、U様と弟様はそれぞれに土地を持つことができ、個々の希望通りに土地を使うことができます。

2．「分筆」の流れ

分筆は主に以下のような流れで行われます。
分筆は専門知識が求められるため、まずは土地家屋調査士へ依頼することから始めるのが一般的です。

1. 土地家屋調査士に依頼をする

2. 法務局・役所にて調査と資料収集をする

3. 現地調査を行う

4. 分筆案を作成する

5. 現地立合をする

6. 境界を測量する

7. 境界標を設置

8. 登記申請をする

注意点としては、分筆を行う際は隣接する土地との境界が確定している必要があることです。
確定していれば、1か月程度で手続きが完了しますが、確定していない場合は分筆手続きに数か月かかることもあります。

3．「結果」

U様は弟様との協議の結果、分筆によって土地を2等分し、お互い自由に活用できる形で遺産分割することになりました。
弊社が提携している土地家屋調査士を紹介したことで分筆手続きもスムーズに終了し、分筆後は弟様の土地売却を弊社でサポートさせていただきました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は神奈川県にお住いの50代のお客様です。
広島市のご実家で一人暮らしをしていたお母様が亡くなり、一戸建てを相続されました。
M様はご実家に戻る予定はないため、相続した実家を売却したいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

M様は神奈川県に所有するマンションで旦那様と暮らしており、広島市のご実家に戻るつもりはありません。
相続不動産を売却してご夫婦の老後の備えにしたいと考えています。
ただし、お住いが遠方なため頻繁に広島市へ戻ることができないため、手続きから売却までを安心してお任せできる不動産会社に相談したいと考えられています。

不動産会社の探し方・選び方

M様は遠方からでも相談を受け付けてくれる不動産会社を探すため、インターネットで広島市にある不動産会社のホームページを見て回りました。

選ぶ際に重視したのが以下の3点です。

• 遠方からの相談にオンラインで応じてくれる
• 遠方からの相談を歓迎している
• 広島市の不動産市場に詳しい

気になった数社に問い合わせを入れ、その中で一番対応がよかった不動産会社にオンラインで相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は不動産の相続も売却もこれまで経験がなく、基本的なことからアドバイスを求められていたため、不動産売却の流れや契約方法などからご説明しました。

1.不動産を売却する流れ

所有する不動産を売却する場合、以下の流れで行われます。
売却が終わるまでの期間は４〜６か月ほどかかるのが一般的です。

1. 不動産会社に物件の査定を依頼する

2. 不動産会社と媒介契約を締結する（ここまで約1～2週間）

3. 不動産会社が売却活動を開始する

4. 買主側と売買契約を締結する（ここまで約3～6カ月）

5. 代金を受け取り、買主側へ不動産を引き渡す（ここまで約4～7カ月）

6. 翌年に確定申告を行う

物件の査定は、媒介契約を締結する前であれば複数の不動産会社に依頼することができます。
その際、最も高い査定額を提示した不動産会社に依頼するのが一般的ではありますが、市場価格とかけ離れている場合は売却が困難になる可能性があるので注意が必要です。
相続した物件が属する地域の相場について、事前にある程度把握しておくようにしましょう。

3.「結果」

M様は、弊社の説明にご納得いただけ全てお任せいただけるとの事でしたので「専属専任媒介契約」を締結し、売却活動を始めて約5か月で買主を見つけることができました。
M様は、希望どおり最小限の往来だけですみ、大変満足されていました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

T様は広島市にお住まいの70代のお客様です。
ご親戚の相続不動産のトラブルを目の当たりにしたことを機に、T様は不動産ではなく現金を残すことで、生前対策を講じておきたいと考えました。

解決したいトラブル・課題

2人のお子様はともに独立して家庭を持たれており、ご実家へ戻る予定はありません。
将来的な相続でお子様たちが遺産分割で揉めないように、T様はご夫婦で話し合い、今のうちに自宅不動産を現金化しておこうと考えました。
また、売却後のご夫婦の住まいについても、どうすべきか検討しています。

不動産会社の探し方・選び方

T様夫婦は、どの不動産会社に相談してよいかわからなかったので、実際に広島市内にある不動産会社を数軒まわりました。
相談に訪れた際に

• 親身になって話を聞いてくれた
• 自分たちにとって最適な提案をしてくれた

点が決め手となって依頼する不動産会社を決定しました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様夫婦は2人のお子様にできるだけ平等な形で相続でき、なおかつご夫婦がスムーズに住み替えられる方法を模索しておりました。

そのため、自宅を売却後もそのまま済み続けられる「リースバック」についてご説明をさせていただきました。

1．売却後も済み続けられる「リースバック」とは

リースバックとは、所有している不動産を売却して現金化した後、賃貸借契約を結んで同じ物件に住み続ける方法です。

リースバックには以下のようなメリット・デメリットがあります。

【リースバックのメリット・デメリット】

メリット	・売却後も自宅に住み続けられる ・引っ越しをせずに賃貸物件に移行できる ・物件の売却をご近所に知られずに済む
デメリット	・売却価格が相場より安くなる傾向がある ・契約方法によっては、期間満了で退去しなければならない ・賃料の支払いの合計額が、売却金額より多くなる場合がある

リースバックなら自宅を売却して現金化したうえで、売却した自宅にそのまま住み続けられるので、メリットが大きいです。

一方で、リースバックはトラブルになることもあるため、不明点は不動産会社に必ず確認し、ご自身でも国土交通省によるガイドブック等で確認しておくとよいでしょう。

参照: 国土交通省｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

2．「結果」

T様夫婦は、ご自宅を現金化したうえスムーズに住み替えができる点に惹かれているようでしたが、じっくりと検討したいとの事でした。

懸念点や疑問点があるようでしたら状況に合わせて良い方法をご提案させていただく旨をお伝えし、次回ご来店をお待ちしている状況です。