【広島市編】相続した空き家が問題化する前に売却または活用できた事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福岡県にお住まいの50代のB様です。
5年前に広島市のご実家で1人暮らしをしていたお父様がお亡くなりになり、広島市の築56年のご実家を相続しました。
B様は福岡県でご自身のご家族と生活しているためご実家に戻る予定はなく、売買仲介を主とする福岡県の不動産会社に売却の依頼をしました。
しかし、県外の不動産売却に関してはあまり力を入れていないようで、売却できないまま現在に至っています。

解決したいトラブル・課題

売却できずに放置している間も、毎年固定資産税がかかり続けており、そろそろ手放したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

なかなか売却が成立しないので、ご実家がある広島市の不動産会社に改めて依頼しようと考えました。
インターネットで広島市の不動産会社を調べてみると、

• オンラインでのやり取りだけで売却に至った事例がある
• 早期売却を実現した事例がある

といった事例がB様の問題解決つながると思い、相談する不動産会社を決めました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様がご実家を相続した当時、なるべく高く売りたいと考えており「仲介契約」で「一番高い売却予想額」を提示した不動産会社に依頼していました。

もちろん、高い価格で売りたい場合は買い手が現れるのをじっくり待つのも一つの方法ですが、実際に売却までの時間が長くなると様々なデメリットが生じる可能性があります。
そのため、すぐに手放すことができる「買取」も選択肢となりますが、すぐに手放せる代わりに「仲介」に比べて3～4割ほど売却価格が低くなります。

B様はどちらにするべきか悩まれていたため、現在空き家となっているご実家を放置するリスクについても説明いたしました。

1．空き家を放置するリスク

空き家を放置してしまうと、大きく分けて4つのリスクがあります。

【物理的な劣化】

建物の老朽化	定期的なメンテナンス・修理がされていない空き家は劣化が進行しやすくなり、将来的な修繕費用の増加や「特定空き家」に指定されるリスクがある。
害虫・動物の侵入	空き家は害虫や野生動物の住処となりやすく、建物の損傷や衛生問題を引き起こす可能性がある。

【経済的な損失】

固定資産税の負担	空き家であっても固定資産税が課されるため、経済的な負担が継続する。さらに「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大で6倍になる。

【法的・社会的な問題】

空き家条例による制約	自治体によっては空き家の所有者に管理義務を課しており、違反すると罰則が科されることがある。
近隣住民との トラブル	放置された空き家は外観の悪化や犯罪の温床となるため、近隣住民とのトラブルを引き起こす可能性がある。

【セキュリティリスク】

不法侵入や犯罪のリスク	空き家は不法侵入、窃盗、放火などの犯罪に遭いやすく、所有者が法的責任を問われることもある。

空き家のリスクは放置期間が長い程高くなると言ってよいでしょう。

参考：広島市役所 都市整備局｜「広島市空き家のガイド」について

2．結果

B様のご実家は築年数が古いことに加え5年間空き家であったため、「仲介」で売却するには時間がかかることが想定できました。

結果、売れ残ってしまったことで空き家を長期保有するリスクを恐れたB様は、早期に売却できる「買取」を依頼されました。
空き家が問題化する前に解決できたことに、B様はご満足いただけたようです。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの40代のK様です。
お母様がご逝去され、幼少期を過ごした築56年のご実家を相続しましたが、市内の別の地域に持ち家があるK様はご実家に戻る予定はありません。
そこで立地も悪くないため土地活用としてアパート経営を検討しています。

解決したいトラブル・課題

K様のご実家は宇品二丁目駅徒歩圏内の住宅地であり県立広島大学にも近いため、アパートに建て替えれば需要があるのではないかと思っています。

不動産会社の探し方・選び方

K様は空き家の活用方法について相談できそうな不動産会社を探すことにしました。
インターネットで検索し、

• 空き家の活用方法について詳しく記載されていた
• スタッフが広島市を熟知しており、実績が豊富で信頼できそう

この2点が決め手となり、相談する不動産会社を決定しました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

相続したご実家の活用方法をご説明しました。

1.空き家・土地の活用方法について

不動産の活用法としては、主に以下のような種類があります。

K様のご実家は築56年と古く、リフォームもしたことがないため状態があまり良くありません。
そのため、ご実家を活用することは不向きです。

また、ご実家のある宇品地域は県立広島大学が近く1人暮らしをする学生が多いため、更地にして駐車場経営をするよりも、アパート経営の方が地域のニーズを満たせ、収益化できると考えられます。
K様ご希望の「アパート経営」は向いているというお話をさせていただきました。

2.注意すべき「接道義務」

しかし、K様のご実家をアパートに建て替える上で一つ問題点がありました。
道路に接している出入り口部分が細長くなっていて、その奥に敷地が広がっている土地（旗竿地）であり、接道義務を満たしていなかったのです。

接道義務とは「建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければならない」という義務で、建築基準法第43条に定められています。

この基準を満たしていないと、アパートに限らず建物の建設ができないため、必ず確認する必要があります。

参照：広島市役所 都市整備局「接道義務の申請の手引き（建築基準法第43条第2項関係）」

3.「接道義務」に違反する場合の解決法

接道義務に違反する場合、解決方法は主に3つ考えられます。

参照：建築基準法「第三章　都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途 」

K様の場合、隣地所有者との関係が良好であったため、足りない分の土地をいただく代わりに同じ面積の土地を譲る「等価交換」で合意し、無事接道義務を満たすことができました。

4. 結果

条件が整ったため、K様は弊社がご紹介した業者に依頼し、ご実家の解体からアパート建築まで行いました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府にお住まいの60代のH様です。
お父様のご逝去に伴い、数年前に広島市のご実家を相続されましたが、利用予定がなく空き家として数年間放置していました。

解決したいトラブル・課題

H様が久しぶりにご実家を訪れたところ老朽化で屋根の一部に穴があき、雨水の浸入等によって柱及び梁の一部が腐朽していました。
また、庭は草木が腰の高さまで生い茂っており、道路にはみ出している箇所があります。
自分では管理ができないため手放したいと考えていますが、損傷が激しい空き家を売却できるのか不動産会社に相談したいと思っています。

不動産会社の探し方・選び方

H様は地元の不動産会社の方が地域の市場動向や土地の価値について詳しいだろうと考え、広島市に特化した不動産会社をインターネットで探しました。
ホームページを検索していると

• 広島市の不動産や土地の相場について詳しく記載されていた
• 実際に空き家問題に直面した経験を持ったスタッフがいる

という点が目に留まり、相談する不動産会社を決めました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様のご実家はかなり老朽化が進んでおり、草木も生い茂っていたため、そのままでは売却が難しく、解体して更地にすることをお勧めしました。

「所有者が空き家を放置し続けた場合どうなるのか」とH様から質問があったため、考えられるリスクを説明しました。

1．空き家を放置し続けた場合

空き家は放置し続けると行政から「特定空き家」と認定され、指導が入るケースがあります。さらに行政からの指導を無視して放置し続けると、「行政代執行」の対象となります。

「行政代執行」とは、空き家の状態が著しく悪化しているにもかかわらず、所有者が適切な処置を行わない場合に、行政が強制的に解体や撤去を行う行為です。

参照元： e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法

2．「行政代執行」がされてしまった場合

行政代執行が行われると空き家の所有者には、以下のようなペナルティが科せられます。

行政代執行は迅速かつ周囲の安全を最優先するため、通常の建物の解体費用よりも高くなる場合が多いです。

実際に令和4年に広島市東区牛田南で行政代執行された事例では、木造2階建の建物で約520万円もの解体費用が所有者に請求されています。

参照：広島市役所 都市整備局「危険な空き家の行政代執行による除却について」

3．「結果」

H様は空き家を放置するリスクを考慮し、ご実家を解体して更地として売りに出すことにしました。
ご実家はアストラムラインが通る広島市安佐南区にあり、中心街へのアクセスが良いため、すぐに買い手が見つかりました。
H様は「放置し続けて行政の手が入る前に手放すことができて安心した」とおっしゃっていました。