【広島市編】最適な相続方法や手続きに関する相談を解決した事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市にお住まいの60代のA様です。
お父様が逝去され、ご実家を相続することになりました。
A様には妹様と弟様がいらっしゃいますが、弟様は若い頃家を出てから連絡が取れていません。
A様と妹様はそれぞれ持ち家があり、ご家族とお住まいであるため、利用予定のない実家は売却したいと思っています。

解決したいトラブル・課題

利用予定のない実家は売却したいお考えです。
相続が発生してから一定期間連絡が着かなければ相続放棄にならないのだろうか？とＡ様と妹様は疑問に思いました。
とりあえず、実家をこの状況で売却する方法を、Ａ様が探すことにしました。

不動産会社の探し方・選び方

A様は、まずインターネットで相談先の不動産会社を探してみることにしました。
見つけた不動産の中から

• 相続と不動産のプロがメンドウな手続き・悩みを解消します！とあった
• 相続問題を解決している事例がたくさんあった

上記の点で頼りになりそうだと思った不動産会社を相談先に決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様は、「連絡がつかないのだから相続放棄扱いになるのではないか？」とお考えになったとのことですが、相続人の連絡先がわからなかったり、連絡を取っても返事がなかったりするだけでは、相続放棄とみなされることはありません。

A様のケースでは、お父様が遺言書を残されていないため、相続人全員参加で遺産分割の内容に関して話し合う「遺産分割協議」を開かない限りは、法定相続が行われます。

法定相続では、不動産は共同相続となりますので、今回のA様のように売却をお望みであれば、弟様の同意が必要になります。

法定相続と異なる相続をしたいのであれば必ず、

①「相続人の居住地を探し出して、連絡を取る」
②「遺産分割協議に参加する代理人をたてる」
③「相続人が死亡したとみなされる手続きを取る」

のいずれかの対応が必要になります。

それぞれの対応について、詳細を下記の通りA様にご説明差し上げました。

1．連絡が取れない相続人がいる場合の対応方法３つ

①「相続人の居住地を探し出して、連絡を取る」
連絡先が不明の場合、まずは相続人の住所履歴が記載されている、相続人の「戸籍の附票」を取得します。

入手先は相続人の本籍地となるため、被相続人の戸籍謄本を入手して調べます。
住所が判明したら、手紙で連絡を取ってみましょう。

司法書士などの専門家に依頼する事もできます。

②「遺産分割協議に参加する代理人をたてる」
相続人が連絡の取れない行方不明者である場合は、裁判所に「不在者財産管理人の選任」の申立てを行います。

通常、相続に利害関係のない被相続人の親族や司法書士・弁護士などの専門家などが「不在者財産管理人」に選任されます。
選任された不在者財産管理人が本人に代わって財産の管理を行い、遺産分割協議に参加します。

参照：裁判所｜不在者財産管理人選任

なお、連絡が取れなくても、相続人の居場所が分かっている限り、「不在者」とは認められません。
相続人が「不在者」に該当するかどうかは、申立て後に家庭裁判所が調査し判定します。

③「相続人が死亡したとみなされる手続きを取る」
不在の相続人と7年以上連絡が取れていなければ、失踪宣告を行えます。

失踪宣告を行うと不在の相続人は法律上死亡したものとみなされるため、相続手続きを進めることができます。
申し立てには複雑な手続きと、調査を判定が行われるまでに半年以上の時間が必要です。

参照：裁判所｜失踪宣告

2．「結果」

A様が弟様の戸籍の附票を入手し、判明した弟様の最新の住所宛てに手紙を送ったところ、ほどなく「遺産分割協議に参加する」との回答が弟様よりありました。

話し合いの結果、不動産の売却金と金融資産を３人で平等に相続することになり、Ａ様はご希望通り、売却の手続きを行い、約５か月後に買い手を見つけることができました。

なかば弟様との再会を諦めかけていたA様と妹様は、「父が家族を繋げてくれた」と、弟様との再会を何より喜ばれていらっしゃいました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの50代のT様です。
一人暮らしをされていたお父様が逝去され、一人娘のＴ様が実家の相続人となりました。
相続財産の調査をしていると、お父様におよそ500万円の借金があることが判明しました。

解決したいトラブル・課題

T様には持ち家があるので、実家の利用予定はありません。
友人からは、「相続放棄したら借金を被相続人に代わって返済しなくて済む」らしいことを聞きましたが、T様は実家の売却益で返済できるのなら、お父様に代わって返済したいとお望みです。

しかし、T様は不動産の売買をしたことが一切なく、どれだけの値段で売れるのかも、相続不動産の売却方法もわかりません。

不動産会社の探し方・選び方

T様は、売却益で返済するためにも、できるだけ高く売却してくれそうな不動産会社を選びたいと考えました。
不動産会社を検索しているとHPに

• 地域密着型で市況に詳しく、高値売却を実現してくれるとある
• 法的な手続きや書類作成など含め、全て安心して任せることができる

とあった事が決め手になり、相談する不動産会社を決定しました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様はご友人から「相続放棄で借金の返済の義務がなくなる」とお知りになったそうです。
そしてＴ様から、「私が相続放棄をしたら誰が父の借金を返済するのですか？」とご質問頂きました。

Ｔ様が相続放棄をすれば、T様が借金の連来保証人でない限り、返済の義務は確かになくなります。

しかし、そのために次の相続順位にある親族に借金の返済が求められるだけで、相続放棄は借金の帳消しを意味しません。

また、「相続放棄」をすれば金融資産や不動産などプラスの財産も放棄しなくてはならないので注意が必要です。

「では、やはり私が返済すべきだけど、返済できるのでしょうか」と不安なご様子のＴ様に、「相続放棄」以外にも２つの相続方法があることをお伝えしました。

1．相続の3つの方法について

相続方法には、以下の3種類があります。

〈相続方法の種類〉

相続方法	選ばれるケース	内容
相続放棄	相続遺産がマイナスになる場合	金融資産や不動産などのプラスの財産、 借金などの負債もすべて放棄する。
限定承認	負債額が不明、 または残したい遺産がある場合	相続によって得たプラスの財産を上限とし、 マイナスの財産も引き継ぐ （あとから新たな負債が発覚してマイナスの財産がプラスの財産より多くなっても、±ゼロになる。）
単純承認	相続遺産がプラスになる場合	金融資産や不動産などのプラスの財産、 借金などの負債を全て相続する（相続放棄と真逆） （あとから新たな負債が発覚するケースもあるため、 十分に相続財産を調べる必要がある）

「相続放棄」と「限定承認」をするには、相続を知ってから3ヶ月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述をしなければなりません。
3ヶ月経過すれば自動的に「単純承認」となります。

選ぶポイントは主に、「手放したくない遺産があるか否か」及び、「負債の有無とその額、及び、その確かさ」です。

Ｔ様の場合、実家は手放したいとお考えであり、負債は500万円でほぼ確定しているとのことです。
よって、負債額より実家の売却額が高いのであれば、相続遺産がプラスになるので、「単純承認」をすればよいことになります。

2．「結果」

T様のご実家を査定したところ、約1,700万円だったため「単純承認」のうえご実家を売却されることをお勧めいたしました。

Ｔ様は弊社の提案に同意され、売却に出して約半年で無事買い手を見つけることができました。
父の借金を親族に押し付けることなく返済できたうえ、思った以上に手元に現金が残ったので大変満足している、とＴ様より感謝のお言葉を頂きました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

R様は、広島市にお住まいの60代のお客様です。
この度、旦那様が亡くなられて、お住まいの戸建てを相続されました。ご夫婦には、お子様はいらっしゃいません。
旦那様には、約3,000万円の借金があり、自宅以外の相続財産はありません。
R様はできれば借金を返済したいと思っていますが、R 様自身の預貯金では足りず自宅の売却金を足してもたりるのか分かりません。仮に足りたとしても、今後の生活に苦労しそうです。

解決したいトラブル・課題

R様はできる限り旦那様の借金を返済したいと望んでおり、そのためにいくらで売れるのか知りたいと思いました。
自宅を売ってしまえば住み替えをしなくてはなりません。

不動産会社の探し方・選び方

R様は、広島市内で相談できる不動産会社をインターネットで探してみました。
すると、

• 不動産売却のことなら、種類・状況を問わず何でも対応可能！とあり、相続の問題で自宅を手放さない方法もアドバイスがもらえそう
• 売却実績があり、高値での売却が期待でそう

と書いてあった不動産会社が、親身になって相談に乗ってくれそうだと思ったので相談先に決めました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

R様の話を詳しくお聞きしたところ、借金の返済に責任を感じていらっしゃる一方、現在お住まいの自宅を売却して手放すことに抵抗があるご様子でした。

負債額が約3,000万円と大きいので単純承認してしまうと返済の負担も大きく、返済の義務がなくなる相続放棄をすれば家を相続することができません。

そこで、弊社は家を残したまま、相続したプラス財産の限度（Ｒ様の場合、相続したご自宅の価格）で負債を返済する「限定承認」をＲ様に提案いたしました。

1．限定承認について

限定承認とは、被相続人の債務において、相続財産の中のプラス財産の限度で債務を負う相続方法です。

参照：裁判所｜「相続の限定承認の申述」

限定承認には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット	プラスの財産の範囲内で債務を弁済すればよく、あとから別の借金が発覚しても支払う必要がない （「相続放棄」とは違い、債務が相続順位に従って親族に課せられることもない） 「先買権」を使って自宅を残せる可能性がある
デメリット	相続人全員での手続きが必要になる 手続きが複雑である 「先買権」で家を購入すると、譲渡所得税が課税され、準確定申告が必要になる可能性がある

「限定承認」において負債の返済は、原則不動産が競売にかけられ、現金化（換価）されることでなされます。
ただし、相続人が競売をしないで不動産を優先的に買い取る「先買権」が、下記の通り民法によって定められています。

「弁済をするにつき相続財産を売却する必要があるときは、限定承認者は、これを競売に付さなければならない。
ただし、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従い相続財産の全部又は一部の価額を弁済して、その競売を止めることができる。」

参照元：e-Gov法令検索｜「民法第932条」

つまり、Ｒ様は家庭裁判所が選任した鑑定人の評価額で自宅を買い取る事ができれば、その額を限度に借金の返済をすることができます。

なお、限定承認の手続きは非常に煩雑であり、債権者との間で裁判などの紛争が生じる危険性もあります。

また、相続人が複数であった場合、相続放棄とは違い相続人全員が限定承認に同意する必要があります。

「限定承認」の申述期限は３ヶ月です。そのため、できるだけ早い段階から弁護士などの専門家に相談し、手続きを一任するのが賢明です。

2．「結果」

R様は「自宅を残す」という選択肢をご存知なかったため「限定承認」に強い関心を示されましたが、買い取れるかどうか、返済できるかどうかを確認したいとおっしゃっていたので、ご自宅を査定させていただきました。
R様のご自宅周辺の売却相場と、建物の状態から弊社が査定したところ、1,100万円でした。

その金額であればR様の預金で何とかなりそうと、「負債は大きく減額され、自宅をその額で買い取り、返済できるのなら最善の選択だ」と限定承認を希望されたので、弊社の提携する司法書士を紹介いたしました。

実際の鑑定士の鑑定価格は弊社の査定価格をやや下回りましたが、Ｒ様は借金を相続の範囲内で返済でき、かつ、自宅に住み続けることができました。