【広島市編】トラブルを回避するため、相続物件の最適な登記方法を相談した事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの40代のD様です。
お父様がお亡くなりになり、D様は同じ広島市内にあるご実家のマンションを相続することになりましたが、D様はすでに持ち家があり、マンションを利用する予定はありません。
また、D様にはお兄様がいらっしゃいますが、お兄様もすでに持ち家がありご実家に移り住む予定はありません。
お兄様は県外にお住まいのため、相談や手続きは基本D様が行うことになりました。

解決したいトラブル・課題

D様兄弟は話し合った結果、マンションを売却し、その売却益を2人で均等に分けることで合意し、共有名義で登記することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

D様は共有名義で不動産登記を行うための方法を不動産会社に相談することにしました。
D様がお住まいでもある広島市内の不動産会社をインターネットで探し、いくつかのサイトを見比べた結果、

• 不動産業界30年以上のベテランスタッフがおり、安心して相談できる
• 相続不動産の売却までの流れが細かく説明されているページがあり、相続不動産に知見がありそう

という点に魅力を感じた不動産会社が目に留まり、早速電話で問い合わせた結果、実際に相談することにしました。

D様の「トラブル・課題」の解決方法

D様は「共有名義」での登記をお考えでしたので、D様兄弟には「共有名義」について説明しました。

1．「共有名義」での登記

「共有名義」とは2人以上が同じ不動産の所有者として登記することです。
「共有名義」には以下のメリットとデメリットがあるため、選択する際は慎重な判断が必要です。

【共有名義のメリット・デメリット】

メリット	相続人間での協議・調整が不要 法定相続分通りに相続することで、相続人間での話し合いや調整の手間を省ける。 相続人間での公平感 共有名義にすることで、相続人全員が財産を公平に分けたという感覚を持つことができる。
デメリット	後々のトラブルの種になる 事情の変化により、共有者間で不動産の売却や使用をめぐるトラブルが発生する可能性がある。 共有関係の解消に高額な費用が発生 持分を移転する際の費用や贈与税などが高額となり、分筆する際の費用もかかる。 売却時の手間が増える 共有者全員の同意が必要で、売却手続きの調整や、権利証の紛失による余分な手間がかかる。

D様兄弟は売却をお考えです。
共有名義の場合、「売却時の手続きが増える」というデメリットが発生することになります。
ただし、単独名義だと売却をスムーズに進めることが可能になるので単独名義についても併せて説明しました。

2.「単独名義」での登記

単独名義とは、1人で不動産の所有者として登記することです。
単独名義のメリット・デメリットは以下の通りです。

【単独名義のメリット・デメリット】

メリット	トラブルの回避 相続人の同意を得る必要がないため、物事がスムーズに進めることができる。 管理や運用が容易 不動産の管理や運用も、名義人1人の責任で行えるため、複雑な調整が不要。 売却時の手間が少ない 単独名義の場合、名義人が1人であるため、不動産の売却や賃貸といった手続きがスムーズに行える。
デメリット	他の相続人との不公平感 単独名義にする場合、他の相続人が不公平だと感じる可能性があり金銭的な補償や調整が必要になる。 財産のリスク集中 不動産の価値が下落したり、予想外の費用（修繕費や固定資産税）が発生すると、すべてのリスクが単独名義人に集中し、大きな負担となる可能性がある。

3.「結果」

D様兄弟は考えた結果、売却の手続きの手間が省ける単独名義で登記することになりました。
その後、3ヶ月で買い手が見つかり、D様兄弟は無事にマンションの売却をすることができました。
その売却益を2人で均等に分けることができ、D様兄弟は大変満足されていました。

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの60代のY様です。
お母様が亡くなり、Y様は広島市内にあるご実家を相続することになりました。
Y様は現在、広島市のマンションにお住まいであり、実家に移り住む予定はありません。
また、福山市に住むお姉様も、すでに持ち家があるためご実家を利用する予定がありません。
Y様姉妹は話し合われた結果、相続したご実家を不動産投資用にすることにしました。

解決したいトラブル・課題

Y様姉妹が相続したご実家は5年前に水回りをリフォームし、きれいな状態です。
そのため、戸建て賃貸として利用するのも1つ手段だと考えました。
不動産投資で得た収益は2人で均等に分けようという話になりました。

不動産会社の探し方・選び方

Y様姉妹は相続したご実家を不動産投資用として活用する時に最適な登記方法を不動産会社に相談することにしました。
通いやすさを考え、Y様もお住まいである広島市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で

• スタッフの顔写真が掲載されており安心感がある
• 無料査定を行っており、気軽に相談できる

上記の2点に惹かれた不動産会社にY様は相談することを決めました。
Y様は早速メールフォームから連絡を取り、実際に相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様姉妹はご実家を不動産投資として収益を得ることを望んでいます。
2人で保有する場合の相続登記は「共有名義」で行うことが最適です。

1.「共有名義」が向いているケース

一般的には「単独名義」の方が多いですが、ケースによっては「共有名義」が向いていることもあります。

【共有名義が向いているケース】

2.結果

結果、共有名義での登記を行ったことで、Y様姉妹はスムーズに手続きを終えることができました。
その後、相続したご実家は5年前にリフォームしていたこともあり、比較的きれいであったため、すぐに入居者を見つけることができました。

現在、Y様姉妹は収益を得られているそうです。

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの50代男性のE様です。
2年前にお父様がお亡くなりになり、E様と弟様は広島市内にあるご実家を共有で相続しました。
E様は現在、ご実家のある広島市内のマンションにお住まいで、ご実家に移り住む予定はありません。
また、弟様も現在、県外にお住まいでご実家を利用する予定はないそうです。
そのため、現在ご実家は空き家状態となっており、E様が管理等を行っていましたが、負担に感じてきたため、売却したいと思っています。

解決したいトラブル・課題

E様はご実家の管理が負担になっているため売却し、手放したいと考えています。
しかし、弟様は実家を売却することに反対しており、兄弟で意見が食い違っています。

不動産会社の探し方・選び方

E様はご実家に高い査定額が付けば弟様も売却することに賛成してくれるのではないかと考えました。
そのため、E様はご実家を査定してもらおうと不動産会社に相談することにしました。
E様は自宅近辺の不動産会社を調べ、数件の不動産会社に電話で問い合わせた結果、その中で

• 顧客にとってベストな提案をしてくれそう
• 不動産相続に関することにも知見がありそう

以上の2点が自身の問題解決に繋がると思い、後日直接伺って相談することにしました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様は共有名義で登記されたご実家を売却したいとのことでした。
共有名義の場合、相手と意見が合わないと売却することはできません。
そのため、E様にはご実家の査定結果と併せて、1つの手段として共有名義を解消する方法を紹介しました。

1. 共有名義を解消する方法

共有名義を解消するには主に以下の方法が挙げられます。

• 共有者間で共有持分を売却する

共有者の1人が、他の共有者の持分を買い取ることで、共有名義を解消する方法です。
例えば、兄弟3人が1/3ずつの持分を持っている場合、1人が他の共有者である兄弟2人から持分を買い取ることで、単独名義に変更することができます。

この方法のメリットは、譲渡する共有者は持分相当の現金を得ることができ、買い取る共有者は単独名義で不動産を取得できる点です。

• 共有物分割請求訴訟を起こす

共有者の間で意見がまとまらず、共有名義を解消する合意が取れない場合には、共有物分割請求訴訟を起こすという選択肢があります。

これは、裁判所の判断によって不動産の共有関係を強制的に解消する方法です。
裁判所によって決定される分割方法には強制力があり、全ての共有者が従う義務があります。
具体的な分割方法としては、以下の3つのうち公平かつ実現可能なものが選ばれます。

共有物分割請求訴訟は、共有者間の協議が困難な場合に有効な方法ですが、裁判費用や時間がかかることがデメリットです。

• 共有持分を放棄する

共有者が持分を無償で放棄することで、共有名義を解消することも可能です。
放棄した持分は、他の共有者に自動的に帰属します。

この方法の大きな特徴は、他の共有者の同意を必要としない点です。

ただし、持分放棄は無償で行われるため、放棄した共有者は現金を得ることはできません。
また、放棄された持分は他の共有者に無償で帰属するため、持分の割合に変動が生じる点も注意が必要です。

2.「結果」

査定結果は300万円と期待されていたより低かったようで、金額面での説得は難しいとおっしゃっており、E様は、弟様ともう一度話し合い、説得してみるとのことでした。
E様は「共有名義」に関することを知れて、提案として持ちかけられる材料が増えたとおっしゃっていました。

また、「今後実家を売却することになったら必ずこちらに相談する」とおっしゃっていただきました。